Emneplan Verdivurdering av næringseiendommer

Verditaksering _naeringseiendommer

Verditaksering av næringseiendommer forutsetter inngående kunnskap om finansielle emner og analyser av utviklingspotensial for fast eiendom.

Innhold

De finansielle emnene begynner med en forståelse av regnskap generelt og særegenheter knyttet til eiendomsselskaper, eierseksjonssameier og borettslag. Videre vil en særlig legge vekt på analyser av kontantstrømmer og finansielle nøkkeltall.

Når det gjelder taksering utbyggingsområder krever det analyser av rammevilkårene for utbygging og analyser av aktuelle markeder. Når det gjelder taksering av eksisterende næringseiendom krever det kunnskap om bygganalyse med hensyn til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling.

Analyser av utviklingspotensial innebærer grundig forståelse av tradisjonelle juridiske emner som for eksempel avtaleloven, husleieloven avhendingsloven, tomtefesteloven, jordloven og konsesjonsloven, samt plan- og bygningsloven. I den videre fordypningen av plan- og bygningsloven vil blant annet temaer som kommuneplan, reguleringsplan, detaljreguleringsplan/ områdereguleringsplan, rekkefølgekrav, utbyggingsavtaler, utnyttelsesgrad, bruk og bruksendring være sentrale.

 

Forkunnskaper

Klikk på lenken for å lese mer om kravene til sertifisering på Norsk taksts nettside https://www.norsktakst.no/norsk/medlemskap/krav-til-sertifisering/

For å kunne sertifiseres innen verditaksering av næringseiendommer må man ha forkunnskaper som byggingeniør, teknisk fagskoleingeniør bygg, sivilarkitekt, siviløkonom, eiendomsutvikler (bachelor) eller inneha mesterbrev i fagene bygg, tømrer eller murer. Mesterbrevutdannede må i tillegg ha sertifisering/utdanning innen Bolig - verdi.

Følgende takstutdanning og eksamen må være gjennomført med tilfredsstillende resultat,

  • Innføring i taksering
  • Taksering av næringseiendom

 

Læringsmål

Forståelse for:

Prinsippene omkring økonomisk teori

  • Ha kunnskap om de økonomiske faktorene som bestemmer samspillet mellom tilbud og etterspørsel for fast eiendom.
  • Ha forståelse for markedskreftene og hvordan eiendomsmarkedet fungerer.
  • Forstå påvirkningen fra finansielle markeder og forstå hvordan myndighetenes økonomiske politikk innvirker på eiendomsmarkedet, samt forstå påvirkningen fra myndighetenes skattepolitiske forordninger.

Praktisk økonomi for fast eiendom

  • Kjenne til hvordan økonomiske forhold påvirker utleiemarkedet og kapitalavkastningskravene.
  • Vise sammenhengen mellom eiendomsmarkedet og andre investeringsmarkeder og vise forståelse for prinsippene omkring verdisetting av investeringer.
  • Forstå de økonomiske faktorene som påvirker brukerne av fast eiendom.
  • Gjennomføre en praktisk taksering av et sett med grunnlagsdata som understøttelse for takseringen.

Firmastrukturer og eierskap

  • Vise en forståelse for de forskjellige eierskapskonstellasjonene som finnes og driftsoppleggene som firmaer benytter seg av.
  • Analysere enkle regnskapsrapporter og balanseoversikter.
  • Vise forståelse for regnskapsparametere og regnskapsmessige prestasjonstall.

 

Generell kunnskap om:

Markedsføring av fast eiendom

  • Eiendomstransaksjoner og finansiering.
  • Forstå eiendomsmeglerrollen og deres forskjellige bistandsmuligheter.
  • Forstå lovverket for og rettighetene/forpliktelsene til en eiendomsmegler overfor klienter og andre.
  • Forstå lovverket som gjelder for eiendomsmeglere.
  • Beskrive typen, bebyggelsen, beliggenheten og andre relevante forhold ved en eiendom i forbindelse med markedsføring.
  • Forstå de forskjellige metodene for salg av fast eiendom.

Bygninger og konstruksjoner

  • Forstå funksjonen til-, og kravene som gjelder for bygningskonstruksjoner.
  • Forstå levedyktigheten til og miljøaspektene ved konstruksjoner og bygninger.
  • Vise kunnskaper omkring byggeprosessen fra forberedelser på tomt og i grunn til ferdigstilling av bygningene.
  • Identifisere feil ved bygninger og foreslå hvordan de kan bli utbedret.
  • Utføre undersøkelser for tilstand og lage rapporter for både tilstandsrapporter og verdivurderingsformål.
  • Forstå viktigheten av HMS-bestemmelser og forhold hvor disse reglene skal anvendes i en byggeprosess.

 

Energiforhold, miljøforhold og gjenbrukspraksis

  • Forstå hvordan lovgivningen omkring energieffektivitet, miljøbestemmelser og materialbruk/gjenbruk påvirker forholdene rundt takseringsfaget.
  • Vise forståelse for faresignalene omkring forurensning av grunn som tidligere har vært brukt til andre formål enn dagens, samt regelverket generelt omkring forurenset grunn.

 

Dybdekunnskap om:

Lover som berører fast eiendom

  • Forstå prinsippene i lovverket som gjelder i det landet man takserer.
  • Kunne lese og forstå formelle eller offentlige eller lovfestete dokumenter.
  • Forstå kontraktsforholdet mellom parter, feil og mangler i kontrakten, rettsvern og partenes forpliktelser.
  • Forstå festeavtaler og hvordan innholdet kan påvirke takseringen av fast eiendom
  • Forstå kontrakter som gjelder salg og utleie av eiendommer.
  • Forstå eiendomsregistre, tinglyste heftelser og skjøter og hvordan innholdet i disse dokumentene kan påvirke verdibildet.
  • Forstå mekanismene som gjelder for forliksbehandling og skjønnsrettsbehandling.
  • Forstå regelverket omkring godkjennelse og bruk av tomter og bygninger i det lokale området.

 

Profesjonell adferd

  • Forstå det etiske ansvaret som ligger hos den profesjonelle utøveren av takseringsfaget, gjeldene etisk regelverk, habilitetsspørsmål og klagebehandling.
  • Vise forståelse for hvordan forskjellige typer profesjonelt arbeid skal utføres og hvordan en profesjonell virksomhet skal drives med et fokus på ansvaret for både uaktsomhet og profesjonell ansvarsforsikring.
  • Kunne utarbeide profesjonelle rapporter og forstå behovet for nøyaktighet og fokus på detaljer.
  • Forstå lovverket som gjelder for drift av firmaer og partnerskap, kjenne til god praksis for kontordrift og lovverket om arbeidsmiljø og HMS-regler som gjelder for profesjonelle virksomheter.
  • Kjenne til forskjellen mellom, ulovligheter, feilgrep og uaktsomhet.

 

Taksering

  • Sortere ut all nødvendig informasjon om eiendommen og sette opp detaljerte kalkulasjoner for å komme fram til et verdibilde. Analysere sammenlignbare omsetninger og gjennomføre verdivurderinger av eiendommer, enten med ledige lokaler eller under forutsetningen om at det blir inngått leieavtaler med eller uten leiereguleringer også hensyntatt andre betalte ytelser.
  • Gjenkjenne og forstå hvordan vanlige takseringsmetoder passer for vurderingen av kapitalverdi, leie, skattelegging og andre pålagte eller instruerte formål, samt sette opp oversikter hvor det er mulig å kalkulere verdier basert på sammenlikninger, teknisk verdi, avkastning, utbyggingspotensial og investeringer.
  • Kjenne til og forstå lovrammene, samt framgangsmåten for ekspropriasjon av grunn og rettigheter til grunn gjennom pålagte regler og å foreta de nødvendige verdivurderingsperspektivene for de forskjellige partene.
  • Kjenne til og forstå lovrammene, samt framgangsmåten for verdivurdering av festetomter og innløsning av disse.

 

Takseringsstandarder

  • Forstå kravene i relevante takseringsstandarder og forstå hvordan taksering skal gjennomføres i forhold til disse.
  • Vise en forståelse for verdivurdering av anleggsmidler i forbindelse med regnskapsrapportering.

 

Offentlige krav og bruken av eiendommer

  • Forstå rammeverket omkring bruken av grunn og regulering av eiendom.
  • Forstå systemene omkring subsidiering og bonusordninger som kan påvirke bruken av grunn, alternativ bruk og driften av eiendom.
  • Kunne sette opp søknader om slike tilskudd.
  • Forstå planbegrensninger, rekkefølgebestemmelser og ankemuligheter i den forbindelsen.

 

Arbeidsomfang

Må påregne å bruke 400 timer inkl. webinarer, selvstudium, øvelser og oppgaver.

 

Pedagogiske metoder/ arbeidsformer

Forelesningene vil bli gjennomført som webinarer. Det forutsettes stor grad av selvstudium før og etter webinarene. I tillegg vil det bli gjennomført flere øvingsoppgaver hvor det forutsettes at kandidatene bidrar aktivt og tar anvar for egen læring.

 

Obligatoriske arbeidskrav

Kandidaten må delta på alle webinarene. Nettkurs og alle hjemmeoppgaver og semesteroppgaven må være gjennomført, levert og være godkjent før eksamen.

Semesteroppgaven er en verditakst av en næringseiendom.

 

Vurdering / evalueringsmetoder

Kandidaten vurderes etter obligatoriske hjemmeoppgaver og nettkurs med kompetansetest, semesteroppgave og eksamen.

Oppgavene bedømmes med godkjent / ikke godkjent.

 

Eksamen

Eksamen består av to deler. Del 1 er teoretiske spørmål og del 2 er en verditakst av næringseiendom.

Eksamensbesvarelsen vil bli vurdert og det vil bli gitt en karakter på en karakterskala fra A - F der A er beste karakter og F tilsvarer ikke bestått. Ved ikke bestått på eksamen, kan eksamen tas på nytt i løpet av de to neste kalenderårene uten å gjennomføre øvrige oppgaver og kompetansetester på nytt.

NB! For å kunne sertifiseres innen verditakssering av næringseiendom hos Norsk takst, må karakteren C eller bedre, oppnås.

Eksamen gjennomføres som individuell hjemmeeksamen. Eksamen gjøres tilgjengelig på læringsplattformen etter siste webinar. Eksamensperioden er tre dager. .

Sensor har tre uker til retting og sensurering av eksamen.

Klikk på lenken for å lese studiereglementet: /utdanning/studiereglement/

 

Pensum

Alle presentasjoner fra forelesningene

Verdsetting av fast eiendom - en innføring, 2017 av Sølve Bærug, Ark Bokhandel

Verditaksering av næringseiendommer, 2016 av Øyvind Stokke og Erik H. Larsen, Norges Eiendomsakademi

Finansregnskap, vurdering og analyse, 2014 av André Tofteland, Fagbokforlaget

NS3940:2012 Areal- og volumberegninger av bygninger. Standard Norge

Veiledning for beregning av utleieareal i næringsbygg. En veileder basert på NS 3940:2012. Standard Norge

Grad av utnytting. En veiledning i beregnings- og måleregler 2014

Norges Bank - Pengepolitisk rapport med vurdering av finansiell stabilitet

Annen litteratur etter behov

 

Emneansvarlig 

Espen Fuglesang, Adm. Dir. NEAK / Nils Øyvind Andersen, Fagsjef NEAK

 

Sist endret 08.01.2021

Påmelding Verditaksering av næringseiendommer