Når eiendomsrett, regulering og økonomi møtes

Eiendomsutvikling handler ikke bare om tomter, bygg og kalkyler. Det handler også om å forstå grensene, planene, rettighetene og økonomien før beslutningene tas.

I studiet Utvikling av eiendom: juridisk og økonomisk forvaltning får deltakerne innsikt i hvordan juridiske og økonomiske vurderinger påvirker utvikling, forvaltning og verdsetting av eiendom. Studiet er tilrettelagt for deg som er yrkesaktiv og ønsker faglig påfyll som kan brukes direkte i arbeidshverdagen.

Vi ba Thorbjørn Martin Kaland, seniorrådgiver ved Høgskulen på Vestlandet, peke på typiske situasjoner der rett kompetanse kan avgjøre utfallet i et eiendomsprosjekt.

Når offentlige planer møter privat eiendomsrett

En kommune planlegger ny vei, rundkjøring eller annen infrastruktur. Tiltaket er viktig for fellesskapet, men berører samtidig privat eiendom.

Hva betyr det for grunneieren? Hvilke rettigheter gjelder? Og hva kan eieren eventuelt kreve?

I slike saker møtes privat eiendomsrett og offentligrettslig regulering. Da må man se både på eiendommen og på planene som gjelder for området.

De offentlige planene skal regulere områdene til ulike formål. Dette kan være en fordel eller et hinder for planlagte byggeprosjekter. Kunnskaper om planprosesser, hvordan de kan påvirkes eller endres, og hvordan reguleringer kan stimulere nybygging, har betydning for utbyggingskostnader og senere verdiutvikling.
Thorbjørn Martin Kaland, seniorrådgiver ved HVL

Et prosjekt kan se lønnsomt ut – helt til rammebetingelsene endrer seg

Et investeringsselskap vurderer å gå inn i et større byggeprosjekt.

Kalkylene ser lovende ut, men flere forhold kan endre bildet: finansiering, fremtidig bruk, vedlikehold, markedsverdi, regulering og forvaltning av bygningsmassen.

Hva er eiendommen verdt i dag, og hvilke forutsetninger ligger til grunn for verdsettingen? I eiendomsutvikling henger verdi, risiko, juridiske rammer og arealplanlegging tett sammen.

Avkastningen av investeringer i eiendom kan variere meget. Juridiske rammer og arealplanlegging kan påvirke verdiutviklingen.
Thorbjørn Martin Kaland, seniorrådgiver ved HVL

Ett tall alene gir sjelden hele bildet.

Når tallene skal brukes til beslutninger

I et næringsbygg kan verdien påvirkes av mange forhold: leieinntekter, utviklingspotensial, regulering, beliggenhet, teknisk standard og risiko.

For forvaltere, investorer, takstfaglige, forsikringsselskaper og eiendomsselskaper handler det om å hente inn, forstå og analysere relevant informasjon før beslutningene tas.

Byggeprosjekter er langsiktige prosesser. Rammevilkårene for verdien av et prosjekt kan endres hurtig, som konsekvens av politiske vedtak, renteendringer, tollsatser, energipriser m.m. Økonomiske analyser og digitale verktøy er da viktige redskaper for å redusere usikkerhet og gi større forutsigbarhet og trygghet ved investering i nye byggeprosjekter.
Thorbjørn Martin Kaland, seniorrådgiver ved HVL

Når beslutningene bygger på bedre analyser, blir det også enklere å se muligheter og risiko tidlig.

Tomten ser klar ut – men hvor går egentlig grensen?

Gravemaskinen er på plass. Tomten er målt opp, merkepinnene står i bakken, og arbeidet er i gang. Så kommer spørsmålet som kan stoppe hele prosjektet: Går eiendomsgrensen faktisk der alle trodde?

I utvikling av eiendom kan en liten usikkerhet få store konsekvenser. Når grenser, eierforhold eller bruksretter er uklare, kan tidlige vurderinger være avgjørende for både fremdrift og økonomi.

Når uenighet om eiendom og eierforhold havner i retten, kan sakene bli svært kostbare. Kunnskaper om eiendomsrett kan være avgjørende for å styre unna slike feller, enten man er kjøper, selger, leietaker eller investor.
Thorbjørn Martin Kaland, seniorrådgiver ved HVL

For deltakerne handler dette om å vite hva som bør undersøkes – før risikoen blir dyr.

Kompetanse for deg som må se hele bildet

Utvikling av eiendom: juridisk og økonomisk forvaltning gir 15 studiepoeng og tilbys av Høgskulen på Vestlandet. Studiet er utviklet i samarbeid med Norges Eiendomsakademi (NEAK).

Emnet er samlingsbasert, med to samlinger over tre dager, kombinert med selvstudium og arbeid med oppgaver underveis.

Når eiendomsrett, regulering og økonomi møtes, blir det viktig å forstå hvordan ulike vurderinger påvirker hverandre. Jussen setter rammer. Økonomien viser konsekvensene. Planverket definerer mulighetene.

Studiet passer for deg som jobber med eiendom i dag, eller som ønsker å bygge kompetanse for å jobbe med eiendomsutvikling, forvaltning og verdsetting fremover.

Søk nå, start høsten 2026

Vil du styrke kompetansen din i skjæringspunktet mellom eiendomsrett, planverk, verdsetting og forvaltning? Les mer om Utvikling av eiendom: juridisk og økonomisk forvaltning, og finn ut om studiet passer for deg.

Les mer

Ida Karlsnes

Ser du alt som kan gå galt og riktig i bygget du investerer i?

I et klasserom ved Høgskulen på Vestlandet står høgskulelektor Tor Arild Segtnan foran tavlen. Rundt ham og på skjermene foran ham, er yrkesaktive fra hele eiendomsbransjen.

Studentene i teknisk forvaltning har ulike hverdager, men de har én ting til felles: De jobber tett på bygg, verdier og beslutninger. Noen er i eiendomsselskaper eller investeringsmiljøer, mens andre kommer fra taksering, drift eller tekniske byggfag.

Segtnan underviser ved Institutt for byggfag ved Høgskulen på Vestlandet. Fagmiljøet utdanner ingeniører på bachelor-, master- og ph.d.-nivå i Bergen, Førde og Haugesund.

Her kombineres byggteknikk med arkitektur, landskaps- og miljøforvaltning. Nettopp derfor kan de tilby helt unike spesialemner som åpnes for andre enn egne studenter. Slik kan yrkesaktive bygge videre på kompetansen sin innen byggfag.

Et av disse er nettstudiet «Teknisk forvaltning – bygningsfysikk, FDVU og ombygging». Her får studentene et helhetlig blikk på bygget – fra det står ferdig, gjennom bruk og ombygging, til riving og ombruk av materialer. Studiet er utviklet i samarbeid med Norges Eiendomsakademi (NEAK).

teknisk forvaltning eiendom verdier nettstudium

Vi får svært gode tilbakemeldinger fra deltakerne på studiene i forvaltning av eiendom. Mange opplever at de blir tryggere i beslutningene de tar på vegne av store verdier.
Espen Fuglesang, adm. direktør i NEAK.

Hvor godt kjenner du byggets svake punkter?

Den norske bygningsmassen består av enorme verdier. Likevel er mye av forvaltningen overlatt til rutiner som “sånn har vi alltid gjort det”.

I studiet teknisk forvaltning lærer studentene å se bygget som en hel livsløpsreise.

De følger både funksjonaliteten og tilstanden til konstruksjoner og tekniske systemer – og lærer å bruke standarder som NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk til systematisk tilstandsregistrering.

For alle som jobber med kjøp, salg, forvaltning eller utvikling av eiendom, handler dette om å redusere risikoen for ubehagelige overraskelser – og om å kunne dokumentere hvorfor de anbefaler ett grep fremfor et annet.

Hvordan beskytter du bygget mot vannskader og fukt?

Små fuktproblemer er ofte starten på de største verdiskadene. I dag er klimarisiko ikke et tilleggstema, men en del av kjernen i teknisk forvaltning. Her ser vi springflo som går over Bryggen i Bergen.

Hvordan beskytter du bygget mot vannskader og fukt?

Hyppigere ekstremvær gjør at bygg som en gang stod trygt på «tørr grunn» nå får vann inn der ingen forventet det. Når springflo og kraftig storm inntreffer samtidig, kan kjellere, tekniske rom og bærende konstruksjoner stå i fare.

I bygningsfysikk-delen får studentene en grunnleggende innføring i fukttransport, fuktsikre løsninger og hvordan klimabelastninger påvirker forskjellige konstruksjoner. For en eiendomsinvestor eller forvalter kan denne innsikten bety forskjellen på et kontrollert oppgraderingsløp – og en kostbar vannskade som plutselig velter hele kalkylen.

Hvor forsvinner varmen – og pengene?

ser du alt som kan gå riktig og galt i bygget du investerer i

Varmetransport er ikke bare et teknisk tema for spesialister. For alle som vurderer en eiendoms-investering, er det direkte koblet til driftskostnader, leietakertilfredshet og fremtidige oppgraderingskrav.

I studiet jobber deltakerne konkret med hvordan varmetransport skjer gjennom ulike konstruksjoner, og hva dette betyr for energibruken i praksis.

Samtidig går de inn i problemstillinger knyttet til kondens og risiko for mugg. De får innsikt i hvordan feilgrep kan gi både inneklimautfordringer og skader over tid. Alt dette knyttes opp mot energikravene i TEK17 og hvordan disse kan omsettes til gode, praktiske løsninger.

Når studentene forstår disse sammenhengene, kan de bedre vurdere om en bygning tåler skjerpede energikrav, eller om de må budsjettere med omfattende tiltak. Det gir helt andre premisser når de sitter med en investeringsanalyse eller skal argumentere for oppgraderinger internt.

Hvordan kombinerer du energieffektivitet og godt inneklima?

teknisk forvaltning - alt som kan gå galt

Studentene blir kjent med simulering av inneklima og energibehov, ulike ventilasjonsløsninger og betydningen av riktig luftmengde. Samtidig lærer de hvordan styring av lys og varme, solcelleanlegg og energibrønner kan utnyttes bedre. Hvordan kan endret bruk av bygget påvirke inneklima og energibruk? Hva som skal til for å holde nivået stabilt og godt over tid?

For eiere og forvaltere gir denne kompetansen et bedre beslutningsgrunnlag når de skal velge mellom tekniske oppgraderinger, styringssystemer eller nye energiløsninger.

inneklima nettstudium teknisk forvaltning

Er byggene dine tilstrekkelig sikret mot brann?

Studiet gir en grunnleggende innføring i brannteori og branntekniske krav. Studentene lærer å lese og forstå branntekniske løsninger i et bygg, og å se hvor ombygginger eller endret bruk kan ha svekket brannsikkerheten. Samtidig får de innsikt i hvordan kravene i forskrift om brannforebygging og TEK17 virker sammen. Det blir da lettere for de å vurdere risiko, behov for tiltak og krav til oppgradering.

Vedlikeholder du riktig – ikke bare mye?

En stor del av studiet handler om FDVU, altså forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling, og om hvordan man kan planlegge vedlikehold på en systematisk og langsiktig måte.

Studentene blir godt kjent med typiske byggetekniske problemområder som ofte fører til skader, og ikke minst hvordan disse kan forebygges før de utvikler seg til kostbare prosjekter. Når studiet er fullført, har de et helt annet faglig grep om bygningsmassen de har ansvar for. De kan vise med dokumentasjon hvorfor akkurat dette taket, denne fasaden eller disse tekniske installasjonene må prioriteres. På denne måten står de sterkere i dialogen med både ledelse, eiere og rådgivere.

Når lønner det seg å bygge om – og når bør du la være?

Ombyggingen av det gamle NSB-verkstedet i Bergen, som i dag huser Høgskulen på Vestlandet, er et godt eksempel på hvordan eksisterende strukturer kan gi rom for helt nye bruksområder, når noen gjør de riktige tekniske vurderingene.

Her har et trelastlager blitt til et kontorbygg.

En verkstedhall har blitt til en gymsal.

Måten vi bruker bygg på endrer seg raskt. Kontorer blir til undervisningslokaler, verkstedshaller blir til bibliotek, og lager blir til boliger. Studentene ved HVL lærer å vurdere byggets funksjonalitet og tilpasningsmuligheter: Hvor fleksibel er bæresystemet? Hvordan vil nye planløsninger påvirke brann- og lydkrav? Hva med tekniske anlegg og tilgjengelighet?

Hvorfor kaste materialer som kan få et nytt liv?

Byggenæringen står for en betydelig del av avfallet i Norge. Ombruk, gjenbruk og gjenvinning av byggematerialer kan redusere både avfallsmengder og klimagassutslipp betydelig.

Studentene lærer hvordan ombruk kan planlegges både ved rehabilitering og nybygg. Videre lærer de om hvordan ombrukskartlegging gjennomføres som en faglig vurdering av materialer og komponenter.

Det er krav i TEK17 og avfallsforskriften utløser plikt til kartlegging for mange rivings- og ombyggingsprosjekter.

Dette er ikke lenger bare «grønn idealisme». Regelverket skjerpes og leietakere etterspør dokumentert bærekraft.

Her ser vi et fylkesrådhus som ble revet etter 50 år. Ved siden av ser vi Bryggen i Bergen som har stått i 800 år. Livsløpsøkonomien til en bygning er et av de sentrale temaene i studiet teknisk forvaltning. Studentene ser på hvordan investeringskostnad, driftskostnader, vedlikehold, ombygginger og restverdi henger sammen. Og hva skjer med regnestykket når de legger inn ombruk og klimarisiko?

Hva koster egentlig bygget ditt gjennom hele livsløpet?

Spørsmålet «Hvordan få ned driftskostnadene?» blir ikke bare et budsjettspørsmål, men et faglig spørsmål om hvilke løsninger eiendomsforvalteren velger i dag. Hvordan påvirker disse valgene vedlikeholdsbehovet i morgen? Det handler også om hvordan gode FDVU-data kan brukes strategisk. Hvordan ser du mønstre slik at du kan styre porteføljen mer treffsikkert? Det er viktig å vurdere når det faktisk lønner seg å rehabilitere, og når det – både økonomisk og teknisk – kan være mer riktig å rive og starte på nytt.

Ida Karlsnes

Studiestart i januar

Studiet gir 15 studiepoeng. Dersom du også tar det andre delstudiet innen eiendomsforvaltning, får du totalt 30 studiepoeng. Det tilsvarer et halvt års studier ved høyskole eller universitet, og kan inngå som del av en grad. For deg som vurderer å fullføre en bachelorgrad senere, vil studiepoengene fra disse deltidsløpene kunne gi fradrag i flere studier.