Siden 2020 har Hans jobbet med å fremme krav på vegne av boligkjøpere. Han er en del av Norges største advokatmiljø for kjøpere i tvist etter bolighandel. Nå går han enda dypere med et forskningsprosjekt som tar for seg mangelsvurderingen etter lovendringen av 2022. 

Bolighandelen skulle bli tryggere

I 2019 ble avhendingslova endret og endringen trådte i kraft i 2022. Lovendringen hadde et klart mål: redusere konfliktene i boligmarkedet og sikre en mer rettferdig fordeling av risiko mellom kjøper og selger. Blant de viktigste grepene var at «som den er»-forbehold ble fjernet i forbrukerkjøp. Det ble også innført minstekrav til tilstandsrapporter, samtidig som kjøpers undersøkelsesplikt ble skjerpet og tydeliggjort.

I tillegg kom en ny forskrift som skulle sikre at rapportene inneholder bedre og mer forståelig informasjon.

Men ble det tryggere?

Aktørene på selger- og kjøpersiden har siden lovendringen ført statistikk over antall henvendelser fra boligkjøpere knyttet til mangler. Selv om tallene på selgersiden kan tolkes som positive, er det foreløpig for tidlig med å konkludere med at lovendringen har vært en udelt suksess. Mange saker ender igjen med regresskrav mot de bygningssakkyndige, noe som kan tyde på at lovendringen ikke har fungert helt slik som det var tenkt.  

Så hva er det som ikke fungerer? Hans peker på flere mulige forklaringer. Kjøpers forventninger matcher ikke alltid virkeligheten. I tillegg kan salgsmateriell, særlig tilstandsrapporter, inneholde feil eller mangler. Til slutt etterlater regelverket rom for tolkning og uenighet.

Trenger juridiske avklaringer

Flere av endringene i lovverket må fortsatt prøves i praksis. Spesielt det nye kravet om klart språk i tilstandsrapportene reiser juridiske spørsmål. Hva betyr det i praksis at informasjonen skal være forståelig for en alminnelig kjøper, og hva skjer hvis rapporten ikke oppfyller dette kravet? Foreløpig finnes det få rettsavgjørelser, så det gjenstår å se hvordan domstolene vil tolke og anvende dette. 

Andre spørsmål som ofte dukker opp, og som trenger tydeligere avklaringer, handler blant annet om hvordan regelverket skal forstås i praksis. Hva er egentlig virkningen dersom en tilstandsrapport ikke er godkjent etter forskriften? Og hvordan påvirker det kjøpers undersøkelsesplikt og selgers ansvar?

Det kan også oppstå usikkerhet dersom bare deler av rapporten ikke tilfredsstiller kravene. I tillegg er det uklart hvor grensen går mellom «alminnelige» forbehold og mer «spesifiserte» forbehold i salgsdokumentene.

Reppen peker også på at enkelte eldre bestemmelser har fått fornyet aktualitet. Et eksempel er samspillet mellom avtalte forhold og spesialregelen i § 3-8. Et annet gjelder hvordan begrepet «innvirkning» skal tolkes når det mangler opplysninger etter § 3-7.

Et prosjekt for hele bransjen

Ph.d.-prosjektet er et samarbeid mellom HELP Forsikring, Norsk takst, Norges Eiendomsakademi (NEAK), Huseierne, NEF og advokatfirmaet Solver. Det er faglig forankret ved Universitetet i Oslo og skal gå over fire år. 

Ambisjonen er tydelig: Å bidra til prinsipielle avklaringer, gi konkrete verktøy til både saksbehandlere og domstoler, og ikke minst skape større forutsigbarhet og tillit i bolighandelen.